Dans son numéro 2240bis du 10 Décembre 2016, le journal Investir analyse le placement
SCPI (société civile de placement immobilier). Parfois appelé « pierre-papier », ce type de placement est considéré comme
une alternative à l’investissement immobilier en direct.
Plutôt qu’acheter de la « pierre » vous acquérez des parts de sociétés qui achètent ladite « pierre » et la gèrent pour vous. L’article d’ Investir soulignait que le total des transactions sur le marché secondaire représentait 2% de la capitalisation totale des SCPI et que "avec un rendement moyen de 4,85% l’an, les SCPI charment de plus en plus d’investisseurs" (sic).
Plutôt qu’acheter de la « pierre » vous acquérez des parts de sociétés qui achètent ladite « pierre » et la gèrent pour vous. L’article d’ Investir soulignait que le total des transactions sur le marché secondaire représentait 2% de la capitalisation totale des SCPI et que "avec un rendement moyen de 4,85% l’an, les SCPI charment de plus en plus d’investisseurs" (sic).
Vous êtes donc tombé sous le charme et avez rassemblé les informations ci-dessous portant
sur l’une des plus grosses SCPI du marché Rental_Immos; Rental_Immos dont les capitaux
propres valent près de 2,4 milliards d’euros au 31/12/2016. Son
« TDVM » ( taux de distribution sur valeur de marché) a été de 4.9%
en 2016. La valeur de marché des parts cédées en 2016 avait été de 292.50€, alors que le prix de souscription
était de 325€.
Les droits d'entrée sont si élevés qu'il est bien sûr conseillé de garder ces parts au moins cinq ans. Nous considérerons dans la suite que ces parts seront revendues 8 ans après leur acquisition.
Fiscalement, vous êtes imposé au taux marginal de 30%, payez
15,5% de CSG.
Vous
paierez à la revente un impôt sur les plus value de 19%, avec un abattement de
6% sur la plus-value par année de détention au-delà de la sixième année. Et une
CSG de 15,5% avec un abattement sur la plus value de 1,65% par année de
détention au-delà de la sixième année. Autrement dit, , au bout de huit ans de
détention, vous paierez un impôt sur le revenu de 19%*(1-3*6%) de la plus
value, et une CSG de 15.5%*(1-3*1.65%) de la dite plus-value.
Avant de tomber complètement sous le charme, vous vous interrogez sur la véritable rentabilité de ce placement. Et vous vous demandez à quel montant devrez vous revendre vos parts , dans huit
ans, si vous voulez obtenir une rentabilité nette de 5% afin de compenser la
très faible liquidité des parts et les risques
de ce placement ?
La France n'étant pas un paradis fiscal, vous allez d'abord analyser la rentabilité passée sur une base après-impot. Le TDVM étant estimé "avant impôt" ne constitue pas un indicateur significatif.
La rentabilité par la location n'est donc en réalité que de 2.4%.
Pour
obtenir une rentabilité globale de 5%, il convient d’espérer obtenir une plus
value, faute de quoi l’investisseur sera vraiment « tombé » sous la
charme. Même si on pouvait espérer une légère inflation de 1% sur le montant des dividendes, comme dans le tableau ci-dessous.
La valeur actuelle de tous les flux provenant des parts de
SCPI est une fonction du prix de revente. Si par hasard les parts acquises 325€ (valeur d'acquisition) en fin 2016 étaient revendues 400€ (valeur de retrait) huit ans plus tard, on n'obtiendrait guère qu'une rentabilité de 4,2%, en deçà des 4,8% annoncé par l'article d' Investir.
Les valeurs de la fonction de la rentabilité , calculées avec la fonctionnalité
Données Tables d’ Excel montrent qu’il faut une valeur de revente des parts de
438€ pour obtenir une rentabilité nette de 5%. Cette valeur de retrait de 438€ est à comparer à la valeur de retrait de 292,50 qui avait prévalu sur l'année 2016. Donc une progression annuelle moyenne de
la valeur des parts d’environ (438/292.50)^(1/8)-1, soit 5.2%.
Cette revalorisation annuelle est une condition nécessaire, compte tenu de la fiscalité et des droits d'entrée, pour obtenir la "charmante" rentabilité de 5%. Sous ces hypothèses, vous allez peut-être succomber au charme des SCPI.
