L' ISF est mort. Vive l' IFI ?

De la flat Tax sur les fantasmes

Du charme des SCPI

Quelle rentabilité pour l'investissement immobilier locatif

L' ISF est mort. Vive l' IFI ?

De l' ISF à l'IFI

Les vices de l' ISF, qui avaient sans doute échappé à J.Chirac comme à N.Sarkozy, n'ont pas échappé à E.Macron: l' ISF est mort. Mais pas complètement puisque l'une de ses assiettes est restée sur le billot. 
 L'imposition des actifs immobiliers demeure. 
On peut se demander pourquoi, si ce n'est pour faire plaisir à une partie de la population tellement soucieuse de réduction des inégalités qu'elle serait tentée d'utiliser  des méthodes vénézuéliennes : comment arriver de manière certaine et rapide à la ruine collective.  Dans ce riche pays, jouissant des plus importantes réserves mondiales d'hydrocarbures, les gouvernements Chavez et Maduro ont en effet réduit les inégalités : l'intégralité de la population est aujourd'hui uniformément dans le dénuement le plus complet. Dans notre doux pays, nous n'en sommes pas encore réduits à ce point, mais près de 10%  de la population peine à se loger. Ce n'est pas en diminuant la très faible rentabilité de l'immobilier locatif de 0.50% (au plus) des capitaux investis  que l'on contribuera à trouver une solution au problème du logement. 


L'évaluation  des immeubles soulève en effet de nombreuses questions et relève du fantasme collectif.

Commençons par l'évaluation.
Il existe de nombreuses méthodes d'évaluation des actifs. En matière immobilière, la communauté a retenu la pire d'entre elles, l'évaluation par comparaison. Les méthodes comparatives sont en effet à l'origine de toutes les bulles, qu'elles contribuent à renforcer chaque fois qu'elles sont utilisées puisqu'elles ajoutent une référence à un ensemble de références erronées, augmentant ainsi cette base d'une référence supplémentaire, ce qui contribue à renforcer son apparente  crédibilité et incite  au panurgisme des investisseurs. Les seules méthodes d'évaluation qui soient rationnelles sont celles basées sur des actualisations de flux financiers (pas de résultats, et encore moins de chiffres d'affaires), actualisées à des taux raisonnables et prenant en compte des primes de risque.

 Les hiérarques qui nous gouvernent   avaient sans doute aperçu perçu l'absurdité de l' ISF et la non-pertinence des méthodes d'évaluation utilisées; par leur déclarations de patrimoine ils avaient sans doute donné l'exemple; je laisse le lecteur juger si'l s'agit  du bon exemple ou du mauvais exemple.

A tout seigneur, tout honneur: nous  débuterons avec François Hollande. Sa SCI la Sapinière n' aurait pas figuré dans sa déclaration d' ISF alors que le capital était proche d'un million d'euros. Sa villa à Mougins, qu'il déclarait valoir 0.8M€ en vaudrait le double ou le triple  quand on la comparait aux transactions réalisées aux alentours. In fine, avec un capital affiché à 1.13M€, François Hollande reste sous la barre du seuil de l'impôt qu'il a infligé à quelques centaines de milliers de ménages.

Continuons par  Michel Sapin. Lui non plus ne peut être soupçonné de  sur-évaluer ses multiples propriétés. Si ses chiffres sont exacts, il possède les actifs  les moins valorisés de tout l'hexagone. L'une de ses propriétés  (433 hectares de terre, un chateau de 700 m² et  d' innombrables bâtiments) vaudrait moins de 600.000 euros...

Le président Macron, alors qu'il n'était que ministre,  avait lui aussi commis quelques erreurs qu'il s'était  empressé de corriger après les révélations du Canard Enchaîné.

L'évaluation est un art très difficile et les mieux éduqués (parmi lesquels ceux que je viens de citer) sont donc susceptibles d'évaluer avec les bonnes méthodes (actualisation de flux) et d'imposer par les textes les méthodes comparatives qui conduisent aux bulles.

Et maintenant, peut-on réellement parler de rente immobilière ? 

Les  dix premières années de ce siècle se sont révélées fastes en terme de plus-values latentes. Toutefois, entre 2010 et 2015, la bulle immobilière a un peu cessé d'enfler, avant de reprendre en 2017, sous le regard émerveillé (on se demande pourquoi) des journalistes. Ainsi, le magasine Challenges, en Novembre 2017, titrait triomphalement : le volume des achats explose ! Comme si cette explosion traduisait quelque chose de positif. Si le volume des achats explose, le volume des ventes qui lui est exactement égal explosait de même.

Le niveau des revenus est très loin de ce qu'on peut appeler une rente. Pire, quand on fait l'analyse complète de la rente, on peut constater qu'elle est proche de zéro, au moins pour les bailleurs qui ne sont pas des marchands de sommeil. Dans mon papier intitulé "L'immobilier locatif est-il rentable?", publié sur ce blog, je montre comment un bien acquis neuf en 2016 permet d'obtenir un rendement après ISF de l'ordre de 0.6% malgré des prévisions d'exploitation plutôt favorables ! 

Il est cependant un fait nouveau. Les assujetis à l' IFI peuvent maintenant arbitrer entre immobilier et autres types de placement, ce qui était impossible du temps de l' ISF. Les "riches" propriétaires peuvent maintenant soustraire de l'assiette de l' IFI pour investir sur d'autres supports et ainsi diminuer leur charge d' IFI. Jusqu'en 2017, la vente d'un actif immobilier se traduisait par du cash qui restait dans l'assiette ISF. 

Cette possibilité d'arbitrage diminue encore la rentabilité marginale des investissements immobiliers, au moins pour les assujettis à l' IFI. J'utilise le terme "encore" car cette rentabilité est extrêmement faible, quand on prend en compte toutes les dépenses du "riche propriétaire", à savoir charges non répercutables, taxes foncières, impôts sur le revenu, cotisations sociales et IFI.

En conclusion,  prenons garde à ce que l'assertion de Tocqueville : "il se rencontre aussi dans le cœur humain un goût dépravé pour l’égalité, qui porte les faibles à vouloir attirer les forts à leur niveau, et qui réduit les hommes à préférer l’égalité dans la servitude à l’inégalité dans la liberté” ne se transpose pas chez nous au niveau économique.

De la Flat Tax sur les fantasmes

La fiscalité Hollandienne n'était  pas susceptible d'attirer les investisseurs ni même d'inciter les jeunes générations à tenter de faire fortune. En  dépit des fantasmes de la gauche sur les dividendes et les plus-values, les chiffres sont têtus quand on les regarde attentivement : après impôts, il ne reste pratiquement rien pour rémunérer  les risques et les capitaux ; les rendements nets  des capitaux investis sont, à l'heure où j'écris ces lignes (Janvier 2018) équivalents à ceux de la caisse d'épargne. 

Chaque année l'annonce des dividendes versés par les entreprises du CAC40 déchaîne des surenchères de polémiques. Certes le chiffre fait rêver: 39 milliards en 2015, 46 milliards en 2016. Et toute l'intelligentsia de gauche de souffler sur les braises de l'envie et de réclamer une part de ces dividendes pour les salariés.

Notons d'abord que ces dividendes ne représentaient  en 2016 que 3.4% de la capitalisation boursière des entreprises concernées. Ensuite, les dividendes sont fiscalisés: avant la flat tax prévue par E.M,  après ISF,  il reste pour le petit millionnaire un rendement moyen compris entre 1.3% et 1.6%. Le petit investisseur millionnaire a donc vu son risque rémunéré de 0.5% de plus qu'à la caisse d'épargne. Avec de telles rémunérations du risque, on ne risque guère attirer d'investisseurs !

	Taux marginal d' IR
	30%	41%	45%
Capital	1 000,00 €	1 000,00 €	1 000,00 €
Dividende	35,00 €	35,00 €	35,00 €
CSG	-5,43 €	-5,43 €	-5,43 €
Impot sur le revenu	-6,30 €	-8,61 €	-9,45 €
ISF @ 0,70%	-7,00 €	-7,00 €	-7,00 €
Résultat net du capital	16,28 €	13,97 €	13,13 €
Rendement net du capital	1,6%	1,4%	1,3%

Le gros millionnaire dont le patrimoine est supérieur à 5 millions  aura payé quant à lui, un peu plus d' ISF et aura vu son rendement moyen 2016 compris entre 0.76% et 1.08%. Pas vraiment de quoi déchaîner les foules. Les prélèvements auront absorbé de 69% à 78% de son revenu-dividendes. 

Ci-après, quelques simulations de détermination du rendement net du capital pour un contribuable soumis au taux marginal d' ISF de 1,25% et aux taux marginaux d' IR de 30%, 41% ou 45%.

	Taux marginal d' IR et ISF à 1,25%
	30%	41%	45%
Capital	1 000,00 €	1 000,00 €	1 000,00 €
Dividende	35,00 €	35,00 €	35,00 €
CSG	-5,43 €	-5,43 €	-5,43 €
Impot sur le revenu	-6,30 €	-8,61 €	-9,45 €
ISF @ 0,70%	-12,50 €	-12,50 €	-12,50 €
Résultat net du capital	10,78 €	8,47 €	7,63 €
Rendement net du capital	1,08%	0,85%	0,76%

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Dans le tableau ci-dessous ont été reportés les rendements nets après impôts des revenus en  dividendes des sociétés du CAC40, en fonction du revenu par part de l'investisseur (en ligne, en vert) et du niveau de son patrimoine (en colonne, en jaune). Le résultat de ce tableau est éloquent: dans un contexte hollandien, ce n'est pas avec les dividendes que l'on va s'enrichir.

Certains insoumis pourraient encore ajouter que le dividende n'est pas l'unique composante du rendement, et qu'il faudrait encore ajouter les plus-values qui, dans leurs fantasmes, sont gigantesques. Las, si on remonte sur 10 ans, pour la période 2007-2017, les cours ont baissé et il y a eu en moyenne une moins-value. Il n'y a hélas pas que des l'Oreal et des LVMH. Il y a aussi des Peugeot, des EdF et des Carrefour et des Orange, pour ne parler que des groupes les plus prestigieux sur lesquels les actionnaires se sont fait littéralement "rincer".

Enfin, j'attends avec impatience le jour où un politique argumentera enfin contre cette autre  revendication : pourquoi les salariés n'ont ils pas droit aux dividendes ? 

Tout simplement parce que les dividendes appartiennent aux actionnaires, comme ma voiture m'appartient. 
Je fais réparer ma voiture par un mécanicien que je paie, j'utilise ma voiture sans mon mécanicien. Elle m'appartient et j'ai donc le droit d'en jouir.  
J'ai fait repeindre mon appartement par un peintre; j'ai payé ce peintre; je puis jouir de mon appartement sans avoir la compagnie du peintre. Les salariés du CAC40, comme le mécanicien de ma voiture, comme le peintre de mon appartement,  ont été payés. Ils  se sont vu verser  en 2015  la somme de  220 milliards d'euros par les entreprises du CAC 40; les actionnaires ont récupéré 39 milliards d'euros sous forme de dividendes.   Rien d'anormal à tout ceci.

Flat Tax et suppression de l' ISF ne seront pas de trop pour attirer des premiers de cordée. N'en déplaise à JLM !

L' ISF : un impôt qui coûte à la collectivité

L' ISF : un impôt qui coûte à la collectivité

A l'heure où journaux-papier et télévisés reviennent sans arrêt sur la suppression de l'ISF, à l'heure où le Premier ministre doit "s'engager", à l'heure où Macron est qualifié  de "Président des riches", je suis surpris de la pauvreté de l'argumentation pour la suppression de l'ISF. 

Certes l'argumentation "contre" cette suppression est aussi absurde  que l'impôt lui-même. Est-ce vraiment faire un cadeau à quelqu'un  que d'adoucir  le matraquage?  

Et les avocats de l' ISF de se demander si cette suppression de l' ISF fera revenir les riches exilés. Le problème n'est plus là.   Ces derniers ont maintenant pris leurs habitudes et vivent à Londres, Genève, Lausanne ou Bruxelles, des villes qui n’ont rien à envier à nos capitales régionales. Comme les huguenots, ils ne profiteront pas de ce nouveau Concordat  pour revenir au pays des envieux que les dragons de Cahuzac et de Raquel Garrido les ont contraints à quitter. 

Ces avocats de l' ISF ne mentionnent que les 4,5MM€ que rapporte cet impôt sans prendre en compte ce qu'il risque de coûter  du fait du manque-à-gagner sur les futurs exilés fiscaux; sans tenir compte  des coûts d'opportunité des entreprises et entrepreneurs  qui pourraient venir s'implanter en France mais  que la fiscalité rebute. Or ces manque-à-gagner font plus que contre-balancer les 4,5 milliards de recettes.

Aujourd'hui, le problème est plutôt de retenir ceux qui seraient tentés de partir que de faire revenir ceux qui sont partis; et éventuellement aussi  d'attirer ceux qui seraient tentés par la douceur angevine.

La suppression de l' ISF  contribuera sans doute à retenir certains exilés potentiels  qui seraient tentés de partir; chaque départ est en effet une perte sèche pour la communauté nationale : des emplois perdus, de l' IR, de la TIPP et de la TVA qui ne rentreront pas, en nous cantonnant à cette brève liste car il y a bien d’autres impôts qui fâchent.

 Illustrons ceci par l' exemple d'un "petit riche", autrefois mentionné par DSK..

Considérons le cas de l’assujetti ISF moyen de la commune de Croix, dans le Nord, résidant  à moins de cinq kilomètres de la Belgique. Faisons quelques hypothèses sur ses revenus et sur son patrimoine.

Selon les statistiques relevées sur le site impots.gouv.fr, ce riche contribuable assujetti à l’ ISF a une fortune de 3.93M€ et est soumis à un ISF de 16.5k€. Supposons qu’il vive en couple avec un revenu après CSG de 100 k€ et utilise les services d’une femme de ménage et d’un jardinier (pour 750 heures par an et un salaire annuel brut chargé de 13k€ par an). Les « droits simples » de ce « riche » couple de contribuables, autrement dit sa charge d’impôt sur le revenu, sera de 15.7k€ ; il bénéficiera certes  d’un  crédit d’emploi pour salarié à domicile de 6,5 k€.

De plus , il rapporte à la communauté nationale de la TIPP (taxe sur les carburants) en roulant avec sa voiture ; sur la base   de 15.000km /an dans les calculs qui suivent. Puis nous ferons l’hypothèse qu’il dépense le reste de ses revenus,  générant ainsi de  la TVA sur ses consommations.

 Comme le montre le tableau ci-dessous, notre riche compatriote rapporte à la communauté près de 68k€ par an. S’il était tenté de passer la frontière belge qu’il peut contempler depuis sa fenêtre, il pourrait augmenter son revenu net de 27% (16.5k€ d’ ISF/61.3k €).  

S'il passait outre-Quiévrain, notre petit-riche privera l'hexagone de 51.5k€:

CSG	18 343 €
IR	15 699 €
Salaires	13 000 €
Credits IR	-6 500 €
TVA	10 007 €
TIPP	1 008 €
Total	51 557 €

L'équation que doit résoudre notre Ministre des Finances est donc la suivante : faut-il risquer de perdre 51k€ pour en gagner 16.5 ?

Il conviendrait enfin de raisonner avec un horizon de temps de plus d'une année. L' ISF a rongé depuis 1982 l'économie française, décimé les industries.  Le  redressement de l'économie ne saurait se faire sur une seule année:  comme dans tout investissement , on débourse d'abord avant d'engranger.
 Il va peut-être falloir débourser 4.5MM€ sous forme de manque-à-gagner annuels avant de rétablir la confiance,  d'éviter les exils de capitaux, voire d'inverser le sens des mouvements de capitaux.

Convient-il de tomber sous le charme des SCPI ?

Dans son numéro 2240bis du 10 Décembre 2016, le journal Investir analyse le placement SCPI (société civile de placement immobilier). Parfois appelé  « pierre-papier », ce  type de placement est considéré comme une alternative à l’investissement immobilier en direct.

Plutôt qu’acheter de la « pierre » vous acquérez des parts de sociétés qui achètent ladite « pierre » et la gèrent pour vous. L’article d’ Investir soulignait que le total des transactions sur le marché secondaire représentait 2% de la capitalisation totale des SCPI et que "avec un rendement moyen de 4,85% l’an, les SCPI charment de plus en plus d’investisseurs" (sic).

Vous êtes donc tombé sous le charme et  avez rassemblé les informations ci-dessous portant sur l’une des plus grosses SCPI du marché Rental_Immos; Rental_Immos  dont les capitaux propres valent près de 2,4 milliards d’euros au 31/12/2016. Son « TDVM » ( taux de distribution sur valeur de marché) a été de 4.9% en 2016. La valeur de marché des parts cédées en 2016 avait été  de 292.50€, alors que le prix de souscription était de 325€.

Les droits d'entrée sont si élevés qu'il est bien sûr conseillé de garder ces parts au moins cinq ans. Nous considérerons dans la suite que ces parts seront revendues 8 ans après leur acquisition.

Fiscalement, vous êtes imposé au taux marginal de 30%, payez 15,5% de CSG. 

Vous paierez à la revente un impôt sur les plus value de 19%, avec un abattement de 6% sur la plus-value par année de détention au-delà de la sixième année. Et une CSG de 15,5% avec un abattement sur la plus value de 1,65% par année de détention au-delà de la sixième année. Autrement dit, , au bout de huit ans de détention, vous paierez un impôt sur le revenu de 19%*(1-3*6%) de la plus value, et une CSG de 15.5%*(1-3*1.65%) de la dite plus-value.

Avant de tomber complètement sous le charme, vous vous interrogez sur la véritable rentabilité de ce placement. Et vous vous demandez à  quel montant devrez vous revendre vos parts , dans huit ans, si vous voulez obtenir une rentabilité nette de 5% afin de compenser la très faible liquidité des parts et les risques  de ce placement ?

La France n'étant pas un paradis fiscal, vous allez d'abord analyser la rentabilité passée sur une base après-impot. Le TDVM étant estimé "avant impôt" ne constitue pas un indicateur significatif.

La rentabilité par la location n'est donc en réalité que de 2.4%.

Pour obtenir une rentabilité globale de 5%, il convient d’espérer obtenir une plus value, faute de quoi l’investisseur sera vraiment « tombé » sous la charme. Même si on pouvait espérer une légère inflation de 1% sur le montant des dividendes, comme dans le tableau ci-dessous.

La valeur actuelle de tous les flux provenant des parts de SCPI est une fonction du prix de revente. Si par hasard les parts acquises 325€ (valeur d'acquisition) en fin 2016 étaient revendues 400€ (valeur de retrait) huit ans plus tard, on n'obtiendrait guère qu'une rentabilité de 4,2%, en deçà des 4,8% annoncé par l'article d' Investir.

Les valeurs de la fonction de la rentabilité , calculées avec la fonctionnalité Données Tables d’ Excel montrent qu’il faut une valeur de revente des parts de 438€ pour obtenir une rentabilité nette de 5%. Cette valeur de retrait de 438€ est à comparer à la valeur de retrait de 292,50 qui avait prévalu sur l'année 2016. Donc une progression annuelle moyenne de la valeur des parts d’environ (438/292.50)^(1/8)-1, soit 5.2%.

Cette revalorisation annuelle est une condition nécessaire, compte tenu de la fiscalité et des droits d'entrée, pour obtenir la "charmante" rentabilité de 5%. Sous ces hypothèses, vous allez peut-être succomber au charme des SCPI. 

L' immobilier locatif est-il rentable ?

L' immobilier locatif est-il rentable ?

Le 20 Novembre 2015, Le Monde publiait un article sous la signature de Colette Sabarly, dans lequel la journaliste faisait état, à juste titre , de l'écart entre la rentabilité avancée par les professionnels de l'immobilier, et la rentabilité réelle. Dans les lignes qui suivent, nous allons plus loin en comptabilisant toutes les dépenses qu'agents immobiliers et promoteurs oublient de souligner. En particulier l' ISF, les droits de mutation, les frais de revente, les prélèvements  sur les plus-values.

L'immobilier est un marché particulièrement imparfait. Un bien dont la valeur intrinsèque serait de 100 se voit gréver de 5% de droits de mutation lorsqu'il est acquis, puis près de 5% de frais d'agence lorsqu'il est revendu. L'investisseur perd mécaniquement près de 10% entre l'achat et la revente.

Un cas d'école

Pour illustrer notre propos, nous allons nous baser sur un cas dont les ordres de grandeur correspondent aux données du marché immobilier des grandes métropoles comme Toulouse, Nantes ou Bordeaux à la fin de l'année 2015.

Nous avons arbitrairement choisi un horizon de cinq ans compte tenu du fait que l'investissement immobilier est un investissement à moyen terme. La rentabilité d'exploitation n'est pas le meilleur critère pour juger de l'opportunité d'un investissement. C'est la valeur actuelle nette (la VAN) qui reste, sans conteste, le meilleur critère de rentabilité.  L'estimation  de la VAN nécessite néanmoins des calculs d'actualisation plus complexes que les additions et soustractions qui suivent, et risquerait de décourager le lecteur qui n'est pas familier des calculs actuariels.

Le taux de revalorisation annuelle figurant ci-dessous n'est   qu'un taux prévisionnel, contrairement aux autres données qui sont factuelles. Nous allons voir, dans un premier temps, qu'avec ce taux de revalorisation, l'investissement a une rentabilité proche de zéro. Dans un deuxième temps, nous procédons à des simulations sur le lien entre  rentabilité et revalorisation.

Nous allons estimer le rendement d'un investissement locatif cinq ans après la réalisation de cet investissement. 

Les impôts et l' ISF

Le riche propriétaire devra acquitter une multitude d'impôts. Impôt sur le revenu et CSG basés sur loyers, taxes foncières, puis, à la sortie, impôt sur les plus values. Enfin, pour peu que son investissement s'apprécie (et c'est quand même le but recherché) , l' ISF

Penchons-nous sur  l' ISF, cet impôt que certains qualifient d'impôt imbécile, et  que peu de commentateurs citent.

 La plupart des investisseurs s'endettent et, initialement, leur investissement n'a pas d'impact immédiat  sur leur ISF; mais, progressivement ils amortissent  leur dette et leur base imposable augmente. Dans l'exemple qui suit,nous avons considéré un investisseur qui réalise un investissement de 200.000€ en empruntant 80% du montant, à 3% sur 10 ans. Au bout de cinq ans, il aura versé cinq annuités pour un montant total  18.757€ et il lui restera une dette 85.900€ . Sur une hypothèse de revalorisation de son bien de 2% par an, ses bilans entre la date d'achat et cinq années plus tard auront évolué et sa part de patrimoine sera passée de 40.000€ à  près de 135.000 €, après un abattement de 30% sur ce bien considéré comme illiquide.

Au taux d' ISF de 0.7% l'an, la note d' ISF cinq années plus tard  s'alourdira  d'environ 201€.  

Compte de Résultat année (n+5)

Les données utilisées pour établir le  compte de résultat sont extraites de valeurs du marché des années 2015-2016. Le loyer mensuel est très au-dessus des plafonds imposés par les lois Pinel, dont nous analyserons l'intérêt éventuel ci-après.

Nous avons incorporé dans ce compte de résultat deux données ordinairement passées sous silence : les droits de mutation et les frais d'agence à la revente. Les droits de mutation, sur la base de 5% (nous avons choisi 5% car c'est une moyenne entre les droits de mutation sur le neuf et sur l'ancien) sont amortis dans nos calculs sur cinq ans.

De même, la revalorisation doit être prise en compte, en valeur nette,  nette de l' impot sur les plus values, et nette des frais d'agence, que nous avons encore estimés à 4%, et provisionné/amortis sur les cinq premières années; cette revalorisation nette, nous l'avons étalée dans le temps et, pour la cinquième année, en avons pris un cinquième.

Il ne reste  plus qu'à dresser le compte de résultat, en introduisant un amortissement des droits de mutation et une revalorisation nette des frais commerciaux à la revente et de l'imposition sur les plus-values. 

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Le résultat net, celui qui importe est donc très en dessous de ce que certains professionnels  avancent. Il n'est, dans un cas qu'on pourrait considérer comme optimiste que de 0.6% de la valeur revalorisée de l'appratement. Ou encore près de 1% de la valeur des capitaux propres. Si ce compte de résultat est affreux, l'analyse des flux financiers ne l'est pas moins , du fait du remboursement de l'emprunt. 

Alors, la loi Pinel ?

Parmi les multiples conditions pour bénéficier des économies d'impôts de la loi Pinel figure le plafonnement des loyers. Les métropoles régionales, classées en zone B1, voient leur loyer limité à 10.06€. L'avantage est la réduction d'impot de 2% par an.  La rentabilité est certes améliorée mais reste bien loin d'être alléchante.

Quelques simulations

Le marché des loyers dans les grandes métropoles est sensiblement supérieur aux plafonds des lois Pinel. Aussi avons-nous mis ici trois niveaux de loyer: le plafond Pinel, le prix moyen du marché, un prix élevé. En conclusion, la rentabilité de la location est loin d'être intéressante. .

On peut donc en déduire que la seule rentabilité peut se faire au niveau de la plus-value potentielle. Puisque les deux leviers de la rentabilité sont les revenus locatifs et la revalorisation, nous avons fait des simulations mettant en jeu simultanément ces deux données. 

La conclusion de ces simulations reste évidente. Même si une revalorisation de 6% annuelle reste peu probable entre 2015 et 2020, cette revalorisation sera rabotée par l' ISF , les frais de revente et l'imposition sur les plus-values. 

La profession immobilière aura d'autant plus de mal à me convaincre que mes estimations de dépenses sont extrêmement conservatrices: peu de vacances, non prise en compte des dépenses de maintien (les moquettes s'amortissent sur 7 ans, les cuisines sur 5 ans...)

Cinq programmes où investir en Pinel 

Le magasine Challenge, en page 72, du numéro 464  affiche quelques programmes qui, au premier regard, paraissent alléchants. Regardons de plus près celui d' Angers : un appartement vendu sur la base de 3100€ le mètre carré aurait un rendement brut de 3.95%. 

Quel sera son rendement dans 5 ans, sachant que le plafond des loyers de la loi Pinel est de 10€ par mètre carré et par mois ?

En absence de frais de gestion et d'assurances loyers impayés

Le rendement net, sans prendre en compte les charges de gestion que l'article de challenges évalue à 10% des loyers n'est plus que de 0.87% !

Avec les frais de gestion et d'assurances loyers impayés

Le résultat est bien évidemment pire: 0.67% !

Le seul moyen de rentabiliser , très modestement son investissement passe par une plus value. Les simulations montrent qu'une revalorisation annuelle de 4%, tous les ans, permettrait d'atteindre un rendement net de 2.2% . Peux-t-on imaginer une telle revalorisation annuelle, dans le contexte stagflationniste de 2016?

TVA sociale et coût du travail

Voilà un sujet devenu tabou et tout le monde tape à bras raccourcis sur J-F.Coppé qui propose d'ouvrir les yeux. Et ce avant qu'il ait eu le temps d'ouvrir la bouche.

Les Français seraient opposés à la TVA sociale. Il est vrai qu'ainsi dénommée, cette notion de TVA n'entraîne pas l'enthousiasme. Il s'agissait, dans l'esprit de son promoteur J-F.Coppé, d'un transfert de charges sociales vers la TVA. Si les Français n'y sont toujours pas favorables, c'est parce qu'ils ignorent le véritable montant de leur rémunération, qui est le coût du travail, je devrais dire , le coût de "leur" travail. Les entreprises, de leur côté, connaissent ce coût et ont la possibilité de s'affranchir d'une partie de ces charges (diminuer le coût du travail) en délocalisant ce qui est délocalisable.

Après les délocalisations que nous connaissons depuis des dizaines d'années, il conviendrait sérieusement de se pencher sur ce problème. Pour ce faire, il faut disposer de toutes les informations et les présenter de manière claire. Ces informations commencent au niveau de la feuille de paye. Il faudrait de la transparence; or la feuille de paye est totalement opaque, voire trompeuse.

Prenons un exemple concret, celui d'un salarié qui gagnerait le double du SMIC, donc un salaire mensuel brut de 2.730€. Or, le terme "salaire brut" est déjà trompeur car le véritable salaire est le montant dont se départit l'employeur en contrepartie des services de son salarié. 

Un salaire brut de 2730 euros correspond en fait à un coût, le VERITABLE salaire de 3.899€. Le salarié ne touche de son côté que 2.144€. Il a donc déjà, avant TVA, avant impôts sur le revenu… subi un prélèvement de 45% de son véritable salaire. A la fin de l'année, il aura touché 25.728 euros (sur lesquels il sera imposé) sur un VERITABLE salaire de 46.668. Il aura donc contribué pour un montant de 20.940€, dont 1.764 pour les allocations familiales.

Une feuille de paie du type de celle-ci-dessous aurait le courage d'appeler un chat un chat, et permettrait de décider sereinement et en connaissance de cause dans quel sens on souhaite voir la société évoluer, de juger de l'opportunité des choix passés et de leur éventuelle reconduction….

Je résume en base annuelle, pour un salaire de deux fois le SMIC:

Coût du travail       :   46.668€

Salaire Net             :  25.728€

Prélèvements avant impôts 20.940€ (dont 1.764€ pour les allocations familiales ).

Que les politiques aient le courage de faire connaître ces chiffres. Les payeurs ont le droit de savoir. Tout le monde politique (si ce n'est Yves Cochet, à juste titre) se félicite des allocations familiales. Tout le monde ne les perçoit pas. Mais tout le monde les paie.

Coppé a raison. Il faut débattre. Ce n'est pas en considérant ce sujet comme tabou que l'on fera avancer les choses.

INDEX LINKED CDs

Index Linked CDs

Index Linked CDs

The example that I describe is not exactly a index-linked CD: I have used the SPY (Standard & Poor's Depositary Re.) as a proxy to the SP500.

Notations and valuesFigures used were market values on 2010/04/04
Assume you are investing 100.000 $ (rather than the one-dollar suggested by text-books).


The SPYlinked CDYou invest the present value of I , I/(1+Rf) in a bond , the future value of which is [ I/(1+Rf)]*(1+Rf)=I
What is left of your initial amount is invested in at-the-money call options.

Let us assume that eventually the SP500 index will increase by 10%, the SPY will increase by 10%, and your calls will then be worth 2.311. The terminal value of your investment will be equal to
The terminal value of the bond, I
The terminal value of the calls ( [I*Rf/(1+Rf)] / pr ) * Max [ (S-K) ; 0 ] In the worst case, the call will expired with no value, and you will have kept the value of your investment. In a better case, the value of one call will be (S-K) and your calls will be worth (S-K)*I*Rf / [ pr*(1+Rf) ] , your entire profit since the future value of the bond acquired will be your initial investment.
Your return will therefore be (S-K)*I*Rf / [ pr*(1+Rf) ] / I = (S-K)*Rf/ [ pr*(1+Rf) ]; If you had invested in stock, your profit would have been (S-So)/So. The multiplier of participation to the stock market increase is therefore = (S-K)*Rf / [ pr*(1+Rf) ] / [S-So)/So] , which can be rewritten as
So *Rf*(S-K)/ (S-So)*pr*(1+Rf)
If you buy calls that are exactly at-the-money, then K=So and the participation multiplier becomes So*Rf/ [pr * (1+Rf)].

In our example, we get a 2.49% increase when market increased by 10%, implicitly meaning a multiplier value of 24.9%.

Bouclier Fiscal : le summum de la manipulation et de la malhonnêteté intellectuelle

Bouclier Fiscal

Les journalistes et politiciens nous rabattent la tête avec ce bouclier fiscal, qui, selon eux, serait le summum de l' iniquité. Et de nous citer que telle personne a reçu de l'état un chèque de 117.000 euros, que le bouclier fiscal coûterait 239 millions au trésor public, et toutes sortes d'arguments de ce type.

Voilà ce que j'appelle le summum de la manipulation. Car le bouclier fiscal ne coûte rien. Ce n'est pas un cadeau. C'est une restitution, une monnaie rendue. Quand vous donnez un pièce de deux euros pour payer votre café qui a coûté 1.20€, le cafetier ne vous fait pas un cadeau en vous restitutant 0.80€.

Les pourfendeurs de bouclier fiscal, de Montebourg à Juppé, pourraient avoir l'honnêteté intellectuelle de présenter les deux côtés des choses. S'il y a versement de la part de l' état, c'est parce qu'il y a eu paiement préalable par le contribuable.

Prenons l'exemple du contribuable qui reçoit 1.000 euros au titre de ce bouclier fiscal. Le fisc ne lui fait pas un cadeau. S'il reçoit 1.000 euros, c'est qu'il a préalablement payé en impôts 50% de ses revenus + 1000 euros. Cela veut dire que s'il a eu des revenus de 50.000 euros, qu'il a payé (25.000+1000) euros d'impôts divers. Il a donc DEJA payé 26.000euros. 1.000 euros lui sont restitués. Je n'appelle pas cela un cadeau. Messieurs les censeurs du bouclier fiscal, ayez au moins l'honnêteté de présenter les choses sous cet aspect, aussi.

Passons maintenant à l'aspect politique. Je pense qu'une imposition globale à plus de la moitié des revenus est absolument suicidaire pour un pays. Qui viendra investir en France si la France matraque fiscalement ? La France a bien des atouts. Qu'elle les fasse payer, certes, mais pas trop cher. Et qu'elle se positionne concurentiellement. Faute de quoi, non seulement elle n'attirera pas les investisseurs (ce qu'elle ne fait plus d'ailleurs depuis belle lurette si on a la lucidité d'ouvrir les yeux), mais elle ne les retiendra pas. Et, comme par le passé, nous assisterons à l'émigration des fondateurs de génie (comme les créateurs d' Ebay, Business Objects, Jean-Louis Gassée, les fondateurs du groupe Auchan) qui se partagent entre Californie, Belgique, Suisse et autres pays où on a compris que trop d'impôts tue l'impôt.